新城控股集團副總裁歐陽捷先生于2015觀點商業年會演講實錄

我們認為當前的市場是一個最好的市場。為什么這么說？因為習大大說了，“去庫存”。去庫存意味著什么？意味著我們現在的整個房地產市場迎來了歷史上最寬松的房地產政策期，這個政策從多個方面來講，對我們的房地產都有好處，去庫存是其中的一個重要方面，當然金融方面也是很重要的。

今年我們看M2的總量增速，大家覺得好像還不稀奇，大概就是12%到13%之間。但是我們的增量是非常龐大的，今年1—7月份，M2的增量是12.45萬億，相當于過去三年的平均值，后面還有5個月的時間，M2的增量會達到多少呢？我們估計會達到16—17萬億。從8—10月份來看，央行放慢了放水的速度，但是一般來講，12月份至少要增加2.5萬億，因此我們覺得今年保守估計還是會達到16萬億。這是什么概念呢？相當于我們全年M2總量的1/8。這個錢不值錢了，錢多了，這時候所有的資產就一定會升值。所以我說這是政策的一個最好的時期。

我給大家匯報四個方面，一是商業地產的機會，第二是陷阱，第三是趨勢展望，第四是我們的做法。

目前來看，近兩年我們認為這是經濟結構轉型之前最好的一個時代，如果一旦經濟結構轉型之后，會發現，我們的經濟就不再依賴房地產，房地產就不再受到政府的庇護，那時候房地產行業可能會比現在要艱難得多。我們也看到了，明年房地產投資將進入負增長，去庫存已經成為一個政治任務，商業地產也面臨去庫存的形勢。自2000年以來，商業新開工面積累計超過20.4億平方米，房地產的商業開發投資還在步步上升。另外我們近四年新開工每年遞增2億平方米，商業也需要去庫存了。

當然，我們的消費增長依然高于以往，在這種情況下，它也會帶動商業的機會。人均收入的增長，包括人民幣貶值可能把境外的消費轉化為境內，這個時候也會給我們的消費帶來增長，也會給我們商業地產帶來一些機會。

我剛才講到了一二線城市已經趨于飽和，甚至過剩，但是我們看到三四線城市還有很大的機會，現在在二線城市的消費支出已經低于三四線城市了。我們看到武漢的增速在湖北省已經是倒數第一了，所以三四線城市的增長更快。

我們也看到一個機構出了一份報告，這個報告非常有道理，而且對我們來講非常有借鑒意義，它說三四線城市女性是消費的主流，不管是為家庭消費，為孩子消費，為丈夫消費，女性都掌握了錢包，進口商品的購買意愿是翻了一番，人均網購的增速遠遠超過一二線城市，品牌忠誠度雖然低于一二線城市，但是依然高于60%。同時我們看到三四線城市居民的生活滿意度高，不吝嗇子女的消費，而且家庭觀念非常重，在這些方面導致了沖動性消費、關聯性消費和家庭性消費，都會遠遠高于一二線城市。

因此我們認為三四線城市存在非常好的商業地產的機會，特別是以購物中心為主的新型商業地產，我們覺得這些城市需要商業地標，這會受到消費者的歡迎，受到地方政府的認可。

三四線城市人口占到總的城市人口的比例有多少呢？三四線城市占到全國城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%，所以它面臨很大的機會，我們認為三四線城市購物中心數量少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受也亟待提升。

但是我們也必須注意到，三四線城市商業地產存在著一些風險和陷阱。我們覺得有四個陷阱是值得大家去關注的：第一是新城市商圈很難再有春天，因為政府現在建立了大批的工業園區，建立了大批的新城區，框了這些新城區之后，我們認為不僅未來購物中心很難存活，臨街商鋪很難存活，批發市場也很難存活。為什么？因為我們已經進入后工業化時代，現在所有的媒體上，我們幾乎看不到哪個媒體在報道我們哪個城市引進了千人大廠，更不要說萬人大廠。因此，城市人口的導入已經完全減緩了。未來新城區會導入多少人口，我們認為值得質疑。

第二，城鎮化的增速在放緩，剛才已經跟大家說了，這里就不詳細講了。大體量的商業在三四線城市很難做好，非常難滿鋪開業，甚至招商都非常困難。我們在招商中不滿的話，商業動線會中斷，一旦中斷了，客戶走到中斷點，他就不會往前走，后段的商業就會死，這樣長期下去，我們停業的鋪位越來越多的時候，我們的客戶就會失去信心。當然也有很多人想，我們的體量大了以后，可以引進一些體驗式的業態，但是體驗式業態在三四線城市是否有足夠的人口支撐，這是值得質疑的。如果說我們不能有足夠的人口支撐一個大體量的商業業態、體驗式的商業業態，很可能最后你不能平衡你的現金流。

第三，主力店鋪多會導致投資回報率降低，因為主力店的大品牌能帶來客流，但是它需要很多的裝修補貼，同時還有免租期，在這個時候你的其它商業又是沒有收益的，又需要大量的資金投入下去，這樣對我們的經營會產生影響。特別是大超市，現在很多的城市里面慢慢會逐步退出購物中心，取而代之的是中小超市，因為大超市的平效很低，它浪費了大量的資源。

另外，我們認為創新業態叫好不一定叫座。第四個方面，電商可以倒流，也可以分流，我們現在都在講電商，但是我們對電商的價值認知還是不一定夠的，現在有很多做電商平臺的機構，這些機構做了電商平臺之后，如果說加入到這個電商平臺，我們可能會失去數據的控制權，但是你不加入，你自己再做的話，你的難度會非常大。

另外我覺得電商也會導致分流，不是導流。購物中心開了電商之后，客人在你的電商系統買了東西，最后他不到你的購物中心了，不能產生關聯性消費，不能產生隨機性消費，沒有這些隨機性消費和關聯性消費，你的購物中心的平效會降低下來。

關于三四線城市商業地產的趨勢展望，也有幾個方面跟大家報告一下。第一方面，購物中心跑馬圈地的勢頭已經在減弱。今年上半年我們講跑馬圈地還在進行，但是從下半年來看，跑馬圈地的勢頭已經明確在減弱，我們已經關注到很多大企業現在已經不拿地了，過去幾年購物中心的開業量還是比較多的，2013年是380家，2014年是420家，今年是多少呢？原來預計可能超過420家，但是今年1—11月份是340家，所以今年也就勉強達到400家左右，如果按照這個趨勢，我們購物中心的增速其實是在放緩。

第二方面是市場容量的問題。以一個三線城市為例，三線城市平均人口520萬，按照城市化率50%來計算，260萬人口在城市里面，一個購物中心覆蓋12萬人，它可以覆蓋22個購物中心，一二三四五線城市全部算上來，全國大概能達到6500個購物中心，現在已經有4700個購物中心，購物中心的建設可能不到10年，我們的天花板就到了。當然，我們未來還是有機會的，現在這10年時間，我們覺得商業地產跑馬圈地將要終結，要進入業態競爭的戰國時代。

現在品牌商家的招商很難，未來可能會無招商。當然，我們提升市場容量的機會也很多。第一，城鎮化率會進一步提升，城鎮人口會進一步增加。如果按照我們城鎮人口從7.8億增加到10億人，可能會增加4000座購物中心，第二是我們的消費額持續增長，如果再翻一番的話，購物中心還可以增加3000座，當然這是個估算。實際上我們告訴大家的是，未來購物中心的量可能比現在想象的還是要多。過去人均消費額是增長了5.4倍，用了15年的時間，未來8到10年增長1倍，我們看到這個曲線也是非常厲害。從短期來看，需要更大客流來支撐我們的生存，以活過這個時間，但是長期來看，收入增長、消費增長、營收提升、平效提高會給我們帶來更多的機會。

第二，商業體量適當縮小。現在一線城市8萬方，二線城市12萬方，三線城市是10.7萬方，這個數據還比較大。從美國來看，它的購物中心的體量總體來講還是偏小的，1萬平方米以下的占到62%，而它4萬平方米以上的只有2000多個，覆蓋人口只有12.9萬人。日本的購物中心總量，一兩萬平米的非常多，4萬平方米以上的只有3600多個，平均覆蓋人口是32000人，而且它有大量的便利店，所以覆蓋的面非常寬。我們認為未來的社區購物中心可以替代電商的超市。想象一下，如果社區商業覆蓋周邊100米、200米的范圍內，還用得著電商嗎？我們認為未來三四線城市追求大體量商業是一種誤區。

第三，追求主題化、參與性是一個重要的方向，江蘇有一個張家口市，是全國第一個文明城市，我們在這里面做了一個名槍匯，在這里可以打真槍。我們發現美國到處都可以打真槍，但是中國不行，在名槍匯可以打真槍，很多人去了就打兩三千塊錢，因為除了這里沒有其他的地方體驗，所以這種地方你是去了還想去，走了還惦記，我們認為未來體驗是一個大的趨勢。

第四，電商只是一個添頭，未來的增長勢頭雖然強勁，但是空間會有限，在美國的電商、日本的電商、歐洲的電商都不超過10%，未來中國電商我相信超過15%的可能性還是比較小的。大家都說電商的沖擊非常厲害，電商占到社會零售總額的比例雖然在提升，但是我們可以發現，這幾年電商的總額只不過是社會零售總額的增長部分。

第五是老年業態或將成為機會，未來中國老年增長率是在逐步上升。老年業態什么樣的會有機會呢？我們認為未來醫療健康是一個非常重要的機會，包括我們上海的項目也引進了健康醫療的業態。我們認為未來的老年雜貨、老年餐飲、老年社交、老年保健、老年藝術文化中心、老年教育等等今后都有可能進入購物中心，現在醫療也已經開始進入。第六是情感化、人文化會成為體驗方向，包括情感體驗、感官體驗、服務體驗，這都是大家熟知的。

另外一點是人文體驗，未來也有可能會進去。我們在上海，上海電影集團專門搞了一個電影博物館，進去的全是老年人，在里面免費看電影，看的全是滄桑的、懷舊的。

最后用兩分鐘時間報告一下新城商業地產的發展邏輯。新城現在已經布局全國18個大中城市，其中有10個以上的省會城市，現在我們的購物中心已經建到第四代。我們是不做百貨的，其實這也是被逼無奈，因為百貨圍剿我們，最后就下決心不做了。

當然我們今年也是在快速增長，今年新增商業項目10個，每年保持10個以上的擴張速度。我們的開發已經完全標準化了，22到24個月完成購物中心的開業，招商率基本上在開業前9個月達到70%。明年累計開業項目可以達到11個，我們也在做新城的電商戰略，包括線上線下的融合，大數據平臺等等。我們還在做自營的兒童主力店。

今年的增長速度也非常快，增長達到了34%，今年已經提前一個月完成了全年的目標任務，所以未來我們還會再加快速度，當然一二線城市還會繼續分化，所以我們未來還會在一二線城市布局。

有人說商業地產現在是一個冬天，今天上午我在匯報的時候提到了，我們要看大氣候，整個國民經濟的大氣候現在是冬天，但是行業不見得是冬天，對于企業來講更不是冬天，對于新城來講，還是我們的春天，所以我們會愿意跟在座的合作伙伴，在座的品牌商家一起合作，來打造商業地產的春天。