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時(shí)間:2016-03-10 11:16
九龍倉(00004)兩大商場(chǎng)海港城及時(shí)代廣場(chǎng)去年零售銷售額均跌逾12%,為十年來首跌。主席兼常務(wù)董事吳天海表示,“今年經(jīng)營環(huán)境繼續(xù)充滿挑戰(zhàn),零售弱勢(shì)料持續(xù)數(shù)年”,惟旗下商場(chǎng)暫未有減租壓力。
業(yè)績略遜增派息 股息率4.37厘
九倉去年核心盈利增加5%至109.69億元,略遜市場(chǎng)預(yù)期,其中投資物業(yè)核心盈利占76%。集團(tuán)第二次中期息增7.1%至1.35元,帶動(dòng)股價(jià)昨逆市升0.5%。全年派息1.9元,按昨收市價(jià)43.5元計(jì),股息率4.37厘。
本港零售市道欠佳,海港城及時(shí)代廣場(chǎng)均受重創(chuàng)。兩者繼去年零售銷售額分別跌12.1%及12.8%后,跑輸同期香港零售總額跌3.7%,走勢(shì)到今年亦未有起色。1月九倉商場(chǎng)零售銷售額跌約12%,同期本港零售額則跌6.5%。
首月跌12% 跑輸港零售額跌幅
有外資分析員表示,自由行高峰期間,海港城的銷售額屢次跑贏大市,現(xiàn)時(shí)市況逆轉(zhuǎn),跑輸同業(yè)亦屬正常,“海港城過去幾年辛苦引進(jìn)各種高檔品牌,相信九倉不會(huì)貿(mào)然改變商場(chǎng)定位,而且改變租戶組合也不容易”。
分析員續(xù)稱,九倉將按銷售額計(jì)算的分成租金由30%降至15%,反映租戶的生意額大不如前,但零售市道疲弱對(duì)收租股的租金收入影響,需要數(shù)年時(shí)間才能完全反映,故看淡九倉未來數(shù)年本港商場(chǎng)的銷售表現(xiàn)。
券商料租戶組合 不會(huì)貿(mào)然改變
訪港旅客減,海港城去年收入僅升5%,升幅遠(yuǎn)低于前一年的16%,營業(yè)盈利亦只升5%。吳天海指,“本港旅游業(yè)正值幾困難時(shí)期,我們不會(huì)胡思亂想覺得短期就好轉(zhuǎn)……香港受壓,我們都感受到壓力”。他稱集團(tuán)繼續(xù)替商場(chǎng)增值。
副主席李玉芳補(bǔ)充,零售環(huán)境嚴(yán)峻,集團(tuán)會(huì)“先鞏固好個(gè)餅,繼而再做大”,但2月份受到旺角事件拖累,訪港旅客大跌,相信商場(chǎng)銷售額也會(huì)受影響,惟現(xiàn)時(shí)仍有大量品牌希望進(jìn)駐旗下商場(chǎng),所以暫沒有減租壓力,部分租戶的基本租金更有上升。
內(nèi)地業(yè)務(wù)方面,九倉去年已簽約應(yīng)占銷售額增加21%至260億元(人民幣,下同),超標(biāo)21%,惟今年銷售目標(biāo)卻低于去年,僅240億元。吳天海解釋,集團(tuán)會(huì)因應(yīng)每年有哪些樓盤出售去厘定銷售目標(biāo),240億元并非一個(gè)容易達(dá)到的指標(biāo),未來九倉會(huì)減少內(nèi)地有項(xiàng)目的城市數(shù)目,由15個(gè)降至10個(gè)。
九龍倉業(yè)績會(huì):內(nèi)地住宅業(yè)務(wù)減至10城
3月9日,九龍倉集團(tuán)有限公司在香港舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)。在內(nèi)地和香港兩地零售業(yè)疲弱之時(shí),以投資物業(yè)收租為主的九龍倉竭力交出了一份表現(xiàn)合格的成績單。
2015年,九龍倉集團(tuán)核心盈利增加5%至110億港元,其中投資物業(yè)核心盈利增加9%至83億港元。按比例看,九龍倉2015年收租業(yè)務(wù)的核心盈利占據(jù)了集團(tuán)整體核心盈利的約76%。
換句話說,僅僅依靠持有型的投資物業(yè)收租,九龍倉去年就賺到了83億港元核心盈利。投資物業(yè)無疑是九龍倉的核心業(yè)務(wù),而在未來其還有意要擴(kuò)大這一業(yè)務(wù)。
九龍倉集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海表示:“無論是香港還是內(nèi)地,我們都希望繼續(xù)物色到合適的投資物業(yè),已經(jīng)建好的也好,地塊也好,只要是優(yōu)質(zhì)的,我們都會(huì)繼續(xù)尋求,將我們的收租組合做得更強(qiáng)。”
與香港和內(nèi)地?cái)U(kuò)大投資物業(yè)的意向相比,九龍倉對(duì)于內(nèi)地的銷售型發(fā)展物業(yè)投資仍然繼續(xù)持有審慎的策略,并且要將版圖集中于部分目標(biāo)城市。“整體來講,我們會(huì)減少有項(xiàng)目的城市的數(shù)字,我們大概會(huì)由15個(gè)城市減到10個(gè),有個(gè)別城市手上的項(xiàng)目結(jié)束之后就不會(huì)再做了。”
內(nèi)地銷售目標(biāo)240億元
在內(nèi)地發(fā)展住宅業(yè)務(wù)的香港房企中,九龍倉的表現(xiàn)可謂突出。2015年,九龍倉集團(tuán)在內(nèi)地的合約銷售同比增長21%至260億元。截至年末,九龍倉未確認(rèn)銷售額(已扣除商業(yè)稅)增加至250億元,涉及面積140萬平方米的物業(yè)。
作為重要糧倉的華東區(qū)域,為九龍倉貢獻(xiàn)了超過一半的銷售業(yè)績。2015年,九龍倉上海濱江壹十八、周浦和九龍倉˙蘭宮項(xiàng)目銷售達(dá)到58億元。按應(yīng)占份額計(jì)算,其合資項(xiàng)目南站項(xiàng)目和玉蘭公館銷售為13億元。
而在蘇州,九龍倉時(shí)代上城、Bellagio及國賓1號(hào)銷售業(yè)績達(dá)到55億元。杭州九龍倉˙碧璽˙璞儷洋房和九龍倉˙君璽則錄得29億元銷售。
對(duì)于2015年內(nèi)地的銷售業(yè)績,吳天海坦承與政策走向緊密相關(guān):“去年內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長是下降了,但是實(shí)際上樓市是在好轉(zhuǎn)的,因?yàn)檎{(diào)控和限制措施減少了,所以去年能夠賣到260億元,很大原因也是市場(chǎng)調(diào)控放松了。”
“我相信以香港企業(yè)在內(nèi)地的銷售額來講,九龍倉是站在前列的。過去五年,九龍倉在內(nèi)地已經(jīng)累計(jì)銷售接近一千億了。”
不過,2016年九龍倉內(nèi)地銷售目標(biāo)卻僅僅定為240億元。對(duì)于目標(biāo)設(shè)定是否過于保守的提問,吳天海則回應(yīng)指該目標(biāo)主要根據(jù)可售貨量而制定,“240億元其實(shí)也不是一個(gè)很容易達(dá)成的目標(biāo)”。
此番解釋亦不令人意外,事實(shí)上,九龍倉在內(nèi)地的住宅業(yè)務(wù)正在收縮至更為集中的城市。
2015年,九龍倉僅在北京、杭州和佛山三個(gè)城市買入6幅土地,按照應(yīng)占份額計(jì)算,總代價(jià)為47億元。2016年2月,九龍倉則通過合營公司再次在北京購入1幅土地,按權(quán)益份額計(jì)算,代價(jià)為21億元。
“整體來講,我們會(huì)減少有項(xiàng)目的城市的數(shù)字,我們大概會(huì)由15個(gè)城市減到10個(gè),有些個(gè)別城市手上的項(xiàng)目結(jié)束之后就不會(huì)再做。”吳天海續(xù)指,“選擇城市的意思,不是說我們?cè)谖磥碇蛔鏊膫€(gè)一線城市,我們?cè)诤贾荨⑻K州也做得不錯(cuò),這些城市也會(huì)繼續(xù)做。”
相較于對(duì)住宅業(yè)務(wù)的謹(jǐn)慎,九龍倉似乎對(duì)投資物業(yè)的前景更為樂觀。在成都國金中心之后,九龍倉正在全力發(fā)展長沙國金中心及重慶國金中心,并有意繼續(xù)尋求收購?fù)顿Y物業(yè)的機(jī)會(huì)。
擴(kuò)大投資物業(yè)組合
在九龍倉集團(tuán)4440億港元的資產(chǎn)總值中,香港和內(nèi)地兩地的投資物業(yè)資產(chǎn)值占比就達(dá)到3100億港元,而發(fā)展物業(yè)僅為380億港元。
“投資物業(yè)資產(chǎn)值占比超過70%,這是一個(gè)相當(dāng)高的比例,我們的核心優(yōu)勢(shì)就是在投資物業(yè),依靠優(yōu)質(zhì)物業(yè)持續(xù)帶動(dòng)租金增長”。
2015年,香港零售業(yè)跌幅達(dá)到3%。九龍倉旗下商場(chǎng)也難逃影響,海港城營業(yè)額下跌12.1%,時(shí)代廣場(chǎng)下跌12.8%,荷里活廣場(chǎng)僅錄得0.7%增幅。與此同時(shí),物業(yè)升值幅度也在減少,2015年投資物業(yè)重估盈余凈額為62億港元,2014年統(tǒng)一數(shù)字則為277億港元。
不過,由于未減租并且持續(xù)升級(jí)物業(yè),九龍倉香港投資物業(yè)租金收入依然在增長,2015年增加 7%至121.65億港元,營業(yè)盈利增加 6%至105.16億港元。
對(duì)比香港收租業(yè)務(wù)的表現(xiàn),內(nèi)地投資物業(yè)的增長則給九龍倉帶來了驚喜。2015年,九龍倉內(nèi)地投資物業(yè)收入上升 16%達(dá)到23.05億港元,營業(yè)盈利則上升 25%至12.43億港元。
“過去三年內(nèi)地商場(chǎng)租金收入增長幅度在14-87%,比香港商場(chǎng)租金增長更為強(qiáng)勁,租金收入占比也從9%提升到15%”,九龍倉集團(tuán)副主席李玉芳表示,開始進(jìn)入收成期的內(nèi)地投資物業(yè)正在成為九龍倉新增長動(dòng)力,“相信會(huì)有助舒緩香港零售的壓力”。
2015年,成都國金中心商場(chǎng)的收入上升 25%至6.05億元,出租率接近100%。而由于成都的國際金融中心和時(shí)代˙奧特萊斯表現(xiàn)理想,九龍倉正在全速推進(jìn)重慶國金中心和長沙國金中心的發(fā)展。
據(jù)介紹,長沙國金中心目前超過 75%的總零售面積正在招租或洽商,預(yù)計(jì)將于2017年第三季度開幕,重慶國金中心目前超過85%的免租正在招租,預(yù)計(jì)將于2017年初開幕。
以下為九龍倉集團(tuán)有限公司2015年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄:
現(xiàn)場(chǎng)提問:內(nèi)地訪港游客人數(shù)在下跌,管理層是否擔(dān)心影響到香港零售業(yè)的前景?
吳天海:香港旅游業(yè)正在挺困難的時(shí)期,我們也不覺得會(huì)在短期內(nèi)會(huì)恢復(fù),只能假設(shè)在旅游業(yè)繼續(xù)受壓的情況下,我們要怎么做去保住我們的生意,盡量做得更好。
李玉芳:游客的數(shù)目是下跌了,零售環(huán)境也是越來越嚴(yán)峻,在這種情況之下,我們一定要鞏固自己的餅,在香港的大市場(chǎng)里面擴(kuò)大自己的份額。我們對(duì)今年零售業(yè)、商場(chǎng)方面的成績是有信心的。我們和租戶都是同一個(gè)目標(biāo),會(huì)很主動(dòng)地去做一些活動(dòng),或者一些推銷,或者一些不同的策略性項(xiàng)目,使得鋪面能夠給消費(fèi)者一些不同的貨品,這也是我們和我們的客戶正在推動(dòng)和策劃的。
現(xiàn)場(chǎng)提問:內(nèi)地銷售去年已經(jīng)有260億元,為什么會(huì)把今年銷售目標(biāo)定在240億元,是不是不太看好市場(chǎng),還是因?yàn)橐痪€城市最近調(diào)控風(fēng)聲比較緊?海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的零售額有所下跌,會(huì)不會(huì)考慮減租?
吳天海:先說內(nèi)地市場(chǎng),銷售目標(biāo)很大程度上是要看當(dāng)年有什么貨,如果貨源還沒有到可以推出的階段,肯定是不會(huì)推的,所以就沒有那個(gè)數(shù)。我相信以香港企業(yè)在內(nèi)地的銷售額來講,九龍倉也是站在前列的。過去五年,九龍倉在內(nèi)地已經(jīng)累計(jì)銷售接近一千億了。
李玉芳:關(guān)于零售方面,去年全香港零售業(yè)下跌了3.7%,當(dāng)然這個(gè)零售額包括了超級(jí)市場(chǎng)還有百貨等等。至于海港城是跌了12.1%,時(shí)代廣場(chǎng)是下跌了12.8%,但是時(shí)代廣場(chǎng)有部分面積在做裝修改建,如果只算營業(yè)面積,時(shí)代廣場(chǎng)是下跌8.8%,而荷里活廣場(chǎng)是增長了0.7%,因?yàn)楹衫锘顝V場(chǎng)是比較少依賴奢侈品生意的。
海港城和時(shí)代廣場(chǎng)有超過20%的部分是做高端商品的,所以這部分有些影響,但是這部分在總數(shù)中并不是很大,比如說海港城一年可以做到300億港元的生意,這可能是其他商場(chǎng)幾年的總和,所以即使有所下跌,但是我們的租戶在海港城的店鋪在全球范圍還是排名很高的,從商場(chǎng)每呎的盈利來說,數(shù)字是上升的,所以我們可以肯定地將我們是沒有減租的,基本租金沒有受到影響,部分續(xù)約還有所增長,只是會(huì)在抽成方面受到影響。
現(xiàn)場(chǎng)提問:剛剛提到零售方面租金沒有減租的壓力,但是為什么會(huì)有加租考慮,另外租金抽成的新比例是多少?內(nèi)地今年銷售目標(biāo)是260億元,那么今年的購地計(jì)劃是不是都在一線城市?投資物業(yè)的占比已經(jīng)到76%,未來加上內(nèi)地的商場(chǎng),比例會(huì)占到多少?
李玉芳:每個(gè)商戶都希望用最便的租金租到最好的位置,好多時(shí)候都是大家雙方去談的,大家互相看彼此之間的壓力了。在租金方面抽成方面,以前我們的占比是30%,現(xiàn)在是減到了15%。
吳天海:我補(bǔ)充一下。具體來說,就是過去零售物業(yè)每100港元租金收入中有30港元是來自抽成,有70港元是基本租金,并不是說租戶做100元生意我們要抽30元。事實(shí)上,現(xiàn)在雖然租金收入中抽成占比降低了,但是我們基本租金是在增長的,所以此消彼長,整體租金收入依然是有增長的。2015年收租物業(yè)占集團(tuán)核心盈利的比重是76%,2016年預(yù)計(jì)也不會(huì)低于70%。
關(guān)于內(nèi)地的買地計(jì)劃,其實(shí)沒有什么特別的計(jì)劃,主要是看每一個(gè)城市供求的情況,有些地區(qū)我們沒進(jìn)去,并不代表那個(gè)區(qū)位就不好,只是我們沒有地在那邊,或者是做得不好而已。我們覺得在上海,蘇州,杭州這些地方還是有做得不錯(cuò)的項(xiàng)目。
當(dāng)然,如果有新的地出來,我們會(huì)繼續(xù)看,如果個(gè)別城市投資比重太高,需要平衡,我們也會(huì)考慮,所以我們不會(huì)集中在特別的某一個(gè)城市。整體來講,我們會(huì)布局的城市,大概會(huì)由15個(gè)城市減到10個(gè)以下,有些城市是把手上的項(xiàng)目結(jié)束之后就不會(huì)再繼續(xù)拿地。
事實(shí)上,過去的一兩年,我們賣樓回籠的資金比再投資的數(shù)字要多,所以今年我們?cè)趦?nèi)地的總投資是下降的。但是因?yàn)闇p少了投資,去年的財(cái)務(wù)狀況是更加合理了。同時(shí),在香港也好,在內(nèi)地也好,我們都希望物色到合適的投資物業(yè),完成的也好,地也好,只要是優(yōu)質(zhì)的,我們都會(huì)繼續(xù)尋求,希望將我們的收租樓組合做得更好更強(qiáng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問:是內(nèi)地的土地儲(chǔ)備會(huì)繼續(xù)加多,但是態(tài)度是謹(jǐn)慎的?可不可以解釋一下原因?
吳天海:至于內(nèi)地的樓市,其實(shí)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長在下降,但是實(shí)際上樓市是在好轉(zhuǎn),因?yàn)榭刂茦鞘械拇胧p少了,所有的限制都減少了,所以九龍倉去年賣樓260億,很大原因也是因?yàn)槭袌?chǎng)松了。
為什么會(huì)選擇性買地?是因?yàn)橛行┏鞘械墓┣蟛皇呛芙】担鋵?shí)這是很正常的投資組合調(diào)整的做法。選擇城市的意思,不是說我們未來只做北京上海一線城市,蘇州、杭州也做得不錯(cuò),這些地方都會(huì)繼續(xù)做的。