缺乏新意、品牌重復的老一代百貨商場正逐漸在商業地產的產業革命中淡出，而融合了餐飲、購物、休閑、娛樂等多種體驗消費功能的購物中心正在大規模崛起。隨著天津城市經濟水平的不斷提升，商業項目的投資前景被看好，品牌覆蓋率與吸引度不斷增加，未來，本市購物中心增量顯著。強勁需求下，競爭也不容小覷。于是，“拼業態”、“拼功能”成為今后體驗式購物中心的發展方向。

天津零售地產需求強勁

根據仲量聯行最新的統計報告顯示，2016年第一季度，本市零售地產凈吸納量達到了167300平方米，保持需求增長勢頭。雖然凈吸納量環比下降17%，但相比于2015年的平均季度吸納量翻了一番。新增需求主要來自于休閑餐飲、娛樂及生活消費品品牌。三家大型超市入駐非核心區域的社區型購物中心，目的在于嘗試將超市引進到這些區域來滿足消費者日常需求，同時提升客流和銷售額。例如，永輝旗下精品超市在凱德廣場租賃了6000平方米零售面積，人人樂精品超市在遠洋未來購物廣場租賃4000平方米店鋪。另一個值得關注的新店是蘋果Apple Store在恒隆廣場的天津第二家實體店，其面積超過1000平方米。

新增項目方面，熙悅匯購物中心成為一季度唯一新增入市項目。隨著熙悅匯進入非核心零售區域，為天津增加20萬平方米零售面積，將天津零售總存量提升至360萬平方米。新增需求和新增供給相平衡，促使一季度市場平均空置率穩定保持在16.9%，相比上季度消費下降0.1個百分點，相比去年同期增長0.8個百分點。由于核心區域的成熟購物中心表現良好，保持著高客流和低空置，市場整體租金小幅上漲。

業內人士表示，隨著社會消費品零售額的增長、可支配收入和零售商需求的增加，天津零售地產的吸引力也在不斷加強，許多國際開發企業也紛紛加速了在津布局擴張的步伐。預計2016年零售市場競爭將持續加劇，且仍將繼續為租戶受益的市場，尤其是核心零售區域。

購物中心擔綱商業主導

強勁的市場需求下，是一場關于傳統與新興的商業抗衡。

近年來，天津百貨業態受網店和體驗式購物中心的沖擊頹勢明顯，根據天津權威部門最新發布的一份《2015天津零售業發展報告》顯示，天津老牌傳統百貨凱旋門百貨、勸業場百貨西南角店、津樂匯百貨在2015年先后閉店。天津老牌傳統百貨迎來了前所未有的危機。

與此同時，以體驗式購物中心為代表的一大批新興商業項目卻勢如破竹般崛起。萬達、大悅城、永旺、愛琴海等零售企業品牌大力布局，擴張開店，業績增長速度也保持著強勁勢頭，一場商業地產模式的“升級換代”已經勢在必行。根據資料顯示，2015年，天津包括遠東、百盛在內的五個百貨商場相繼關閉，總體量共計20萬平方米;但就在同一年，五個購物中心完工入市，新增面積超過50萬平方米。仲量聯行天津研究部高級分析師柴喬杉表示，天津零售市場仍在持續發展和擴張，不過，購物中心業態將越來越成為城市零售主導。

不僅模式上在積極求變，為了吸納、引進更多的業態資源進駐，購物中心的單體體量也出現不斷增長的發展趨勢。第一太平戴維斯統計結果顯示，2016年，天津全市將有6個優質商業項目開業，屆時將帶來約60萬平方米的商業面積。預計截至2018年末，天津購物中心平均面積有望超過10.5萬平方米。

另一方面，擁有商業運營經驗更為豐富的企業品牌背景也成為項目“吸睛”制勝的一大關鍵。如近期開業的天津世紀都會，和記黃埔的老牌地產“傍身”加上坐落于南京路傳統商圈，從落址起就備受關注;同樣于4月亮相的濱海萬達廣場，以城市綜合體形式出現，盡管購物中心要一年后才能開張納客，但因為擁有商業操盤經驗成熟“萬達系”背景，且濱海同類項目空白，所以也成為業界焦點。

第一太平戴維斯分析表示，未來三年，天津零售市場還將迎來大規模新增供給，整體市場供過于求的情況將進一步加劇，持續的供應方量以及經濟增長放緩的新常態都將給商業帶來更多挑戰。未來，在競爭愈加激烈的嚴峻市場環境中，提升顧客購物體驗和打造項目特色將在商業運營中占據更為重要的位置。

“體驗功能”朝多元化發展

面對消費者日益豐富的物質與精神需求，適應時代，適時調整，不斷地進行創新與求變是商業業態的絕佳出路。突出“體驗式”消費的購物中心，其功能也在不斷地朝著多元化方向發展。

仲量聯行天津研究部對本地12家購物中心深入分析后得出，餐飲、服裝、家居生活和娛樂類是現今購物中心的常態。其中，娛樂功能不僅作為主力店吸引消費者進入，并且給了消費者留在購物中心的理由。在12家購物中心樣本中，11家擁有電影院并且有5家同時引入溜冰場。除此之外，兒童游樂中心、KTV和電子游藝廳也是主要的娛樂主力店。

通過對樣本中購物中心的分析，大悅城、銀河購物中心、恒隆廣場和新業廣場主要關注時尚品牌，約三分之一零售面積為服裝零售，這四個購物中心亦是天津消費者的首選。而大部分社區型零售項目，如永旺夢樂城梅江購物中心、熙悅匯購物中心、河東萬達廣場，40%的面積為家居類品牌，如華潤萬家、蘇寧電器。

此外，報告還指出，雖然購物中心數量在不斷增加，但由于租戶組合不同，它們將各自吸引不同的顧客類型。因此，并不是每個購物中心都與市場上其他購物中心形成直接競爭。就服裝零售品類來看，購物中心經營表現確實良莠不齊，但對于居住社區發展“本地”購物中心、以提供基本服務和滿足周末餐飲需求的項目，仍有很大的發展空間。未來，天津零售市場將持續發展，市場競爭仍將存在，但未來項目將受益于定位明確和細分市場的稀缺性。

天津商業地產業內人士表示，體驗式購物中心未來的業態發展將更加創新與豐富，比如將文化的元素融合進購物中心里來，為文化愛好者搭建一個活動交流的創新平臺;與體育休閑運動展開進一步深入的跨界合作;還有智能、環保等新興產業的運用體驗，如高科技會展等。根據消費者日益豐富的物質及精神追求，對創新事物采取全敞開式的吸納態度，全面整合各類資源優勢來滿足大眾日益多元化的需求，是未來購物中心的發展趨勢。