社區商業風生水起 差異化跨業態融合是關鍵

　　社區商業需求旺盛

        在經濟新常態下，隨著消費升級、電商沖擊和移動互聯的快速發展，實體商業的傳統形態都在尋求轉型和新的發展契機，社區商業就成了新的戰場。隨著社區商業的興起，核心商圈不再是消費者的唯一選擇。城市零售邊緣崛起，出現了“集聚—擴散”的趨勢，眾多的企業開始“微”化，落位社區商業。購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但市民真正最經常消費的地點，還是家門口的社區型商業。

       社區商業是城市商業的基礎，是決定生活品質和營造人氣的很重要因素。社區商業與老百姓的生活息息相關，

        在二公里內即可解決日常消費問題，從成熟市場的經驗來看，社區商業消費已占其整體商業構成的60%至70%。社區商業已經成為滿足居民基本消費需求的重要渠道和載體，目前社區商業又興起一站式消費模式，進一步凸顯了商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢。

       差異化是關鍵

        社區商業是民生行業，是我國經濟轉型和供給側改革的重要著力點，在新常態下，零售企業必須重視并進行創新和變革。從現狀來看，多數城市的社區商戶需要品牌化升級。社區商業之所以能成為傳統零售業的“藍海”，關鍵在于它回歸了商業本質的消費需求，其消費的便利性是中心商圈所無法比擬的。

        就目前看，社區商業應遵循以下幾個原則：

        一、科學規劃原則：

       社區商業的規劃，是一個城市商業規劃的點睛之筆，有些社區商業由于在前期產品在規劃、設計階段，沒有注意或重視開發規律，特別是一些商業以外的投資主體進入社區商業開發領域，導致了房地產開發和商業運作嚴重脫節的情況，使有的設計無法實現。在整個的社區商業開發中，要有科學的規劃設計，為隨時發生有動態的調整，這要求在規劃設計階段做到彈性設計。

       二、準確定位原則

       作為社區商業的定位，基于幾個方面：第一，本地區資源。第二，依托自身所在區域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

        三、慎重選址原則

        因為社區商業的商圈不是圓的，慎重對待選址，這對社區商業的未來發展至關重要。

        四、招商先行原則

        目前國內一些社區商業的開發商，在建設前期，沒有很好的和商家結合，沒有明確商家的需求，開發帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節。我們一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯盟，為日后的招商與經營過程中，成功的可能性將大大提升。

       五、規模適度原則

       從全國社區商業街建設看，有存在貪大求洋的現象和規模有無限擴大的趨勢。很多的開發商，在開發社區商業街的時候，更多考慮規模效益，忽略了邊際效益，按照經濟學的邊際效益理論，發揮好最佳規模產生最佳效益。

        六、因地制宜原則

       本地、本區域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本的特色所在。不同的社區商業要有不同的特色，社區商業規劃設計不能丟掉本社區的特色，千萬不能過分追求高大上的東西。

      七、錯位經營原則

      從近幾年的情況看，中國零售業競爭已經從店與店之間的競爭，發展到街與街之間的競爭。社區商業要考慮更多的自身經營特色，要搞好與周邊商業的錯位，做接地氣的生活超市，實踐看有特色社區商業最具有生命力。

      八、以人為本原則

       不同的社區商業在發展過程中大體經歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮一些對人的關懷；第三是以人為本的原則?，F在一些發達國家，包括五個非常成功的社區商業，更多的也體現了社會活動中心的功能。在這里我講兩個新型特殊業態：

       社區商業的特殊產業之一就是社區養老。

       有資料說，2015年以后，中國的老齡化速度進一步加快。據中國國務院老齡委預測，至2020年中國60歲以上人口將達2.48億；2030年超過3億人；2050年超過4億，占總人口的比重將達到30%，屆時中國將成為世界上老齡化程度最深的國家。社區商業是居家養老的基礎，其發展可促進業態的融合。如大力推進和探索醫商結合、醫養結合的跨業態融合的模式。互聯網+也為老齡化社區商業提供了多種便利，社區超市、便利店、藥店APP，可以為有輕微活動障礙的非健康老人提供商品、餐飲和基本服務。還可以維系跨越時空的親情照料等。

        根據這樣的市場趨勢，未來社區養老的模式也逐步成型。即在一個區域內，以養老機構為中心，配備為老年人服務的店面、優質的老年大學、專門為老年人設置的醫療機構，甚至還有讓老年人孫輩入住的幼兒園、兒女能夠購買的房產等。這時候，完全以老年人服務機構為中心就形成了一個商業圈。但同時社區商業的發展模式也變得越發清晰。經過數年的模式探索和產品研發，社區商業的投資模式、業態規劃模式和運營管理模式已打造成型，這也為社區商業的下一步大面積鋪開準備了條件。

       社區商業的特殊產業之二是開書店。

       在現有規劃體制下，社區商業街鋪大量充斥市場，導致供應嚴重過剩，比起購物中心有之過無不及。作家龍應臺說，一個城市是需要有“公共客廳”。這就好像一個荒涼大城市里的溫暖小據點。在一個社區商業的概念中賦予“生活”和“文化”更深層的內涵，那就是人與書、創意、教育、藝術的相互碰撞，在一個空間中發生對話，觸動心靈，產生共鳴，讓生活有所深入，有所沉淀，是一個互動的、智能的、時尚的書店，我們希望閱讀可以在一種文藝而不拘束的環境中進行，希望在喧囂中有一片寧靜之地安放閱讀的心，這就是社區商業生活文化現場。它突出了線下社交和文化體驗，大家知道，臺北有誠品書店、北京有三聯韜奮書店、蘇州也有誠品書局，那我們這里呢？社區是每個家庭生活的港灣，特別是一些離退休的老人，他們需要通過文化與商業的深度融合，給自己創造一種獨特的生活美學，成為這些有文化、有涵養老人的溫暖記憶，少年兒童放學后或寒暑假，他們的家長也都希望能有一個將心靈沉靜安放的處所。在這個書店里還可設咖啡、文創、講堂、展覽多業態的跨界融合，把最具韻味的文化內涵、最前沿的文創、藝術現場引入到了都市生活中。

       九、強化功能原則

        社區商業街的最大功能是便利化和生活化，一些非購物的功能要日益提高。多做一些如類似于廣東的早茶的活動室、聊天室、閱覽室、兒童活動中心等公益場所。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業街停留時間，最終還是擴大消費。

        十、營造氛圍原則

        社區商業街的氛圍也非常重要的，其中優質服務很重要。優質服務雖然是常規理念，但要做好卻絕非簡單之事。對社區店來說，得罪了一個顧客，比大賣場要嚴重很多，顧客可能真正影響一大圈人。另外在社區商業街中通過設置主力店和多個與之配套的輔助店，多做一些活動，多在社區商業中設計幾個節點，可最大限度的聚集人流。

         十一、商魂培育原則

        我們認為一個社區商業街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。所以對一個社區商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。社區商業要依托歷史形成的文化底蘊氛圍，形成自己的商魂。

        十二、有機鏈接原則

       這個有機鏈接在社區商業規劃、設計、開發過程中，應該注意和周邊原有商業的鏈接，不要割裂。在社區商業整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。

       十三、成功營銷原則

       社區商業要有正確的市場定位，先進的營銷理念與務實的促銷手段，對社區商業項目的整體運作影響重大。要針對不同的社區群體，對超市進行有針對性的定位，要想方設法經營好本商圈消費者。

      十四、獨特景觀原則

        目前很多城市，包括一些商業設施中對景觀的設計越來越重視。社區商業要巧妙的結合地產商設計的景觀為我所用，形成本社區商業最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業和旅游的最佳黃金結合點?？傊粋€有生命力的，有前途的社區商業，牢牢把握住社區商業的商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。社區商業的發展將極大地方便老百姓的日常生活。

        未來的社區商業不僅僅是日常消費的地方，應更加強調成為社交體驗的場所，社區商業以服務為核心，以便利為競爭力，服務觀在消費者價值觀中占強烈認同位置。例如維修、送水、鮮花、診所、家政、洗衣、快餐、藥店、銀行等便民服務。特別在運營的業態、時間上應體現靈活度。一方面在運營業態上，以咖啡廳為例，融合了咖啡、甜品、簡餐、會議、書吧等多種功能，另一方面，部分業態應提早開門，如早餐、超市等應提早開門滿足居民需求，而非像多數鄰里中心把開門時間放在9點以后。

        隨著未來單體項目開發體量的增大及運營的成熟，未來社區商業部分產品輻射范圍將逐漸擴大，有機會轉型為區域中心。社區商業一般輻射范圍在周邊2公里內，隨著商業影響力提升、品類組合豐富、服務范圍更廣，輻射客群更多面，部分鄰里型商業將逐步發展到輻射周邊5公里的區域中心商業。

        總之，社區商業的核心特質是必須要打造家的感覺。零售變革大潮下中國的社區商業，就是一個社區大家庭的客廳，而家庭對于社會來說，最重要的是溫馨和暖人。社區商業生態不是一個人、一個企業就能構建的，共建、共享、共贏社區商業的未來，重塑社區商業生態，就是要將社區商業生活精致化，同時極力培育親情服務文化。未來社區商業的發展，要努力做到差異化共存，構建自己的特色。未來社區商業在線下還有很大的發展空間，它將迎來新一輪的品牌升級，從初期、原始、簡單、粗放式經營，向品牌、品質、健康及科學化經營深入，從而也將更加貼近消費者。

(陸鵬、王炳東)