核心提示： 商鋪分割對項目銷售、招商及后期經(jīng)營影響深遠。本文從商鋪分割步驟與要求、難題破解兩大方面進行深度剖析，為購物中心提高經(jīng)營收益提供方法指導(dǎo)。

1、鋪位分割步驟

               鋪位劃分的前期工作

                  鋪位劃分順序 

2、不同商業(yè)業(yè)態(tài)開間進深要求

                餐飲對開間進深的要求

            以某商業(yè)廣場的酒吧街為例

            服飾對開間進深的要求

            以某商業(yè)步行街服裝業(yè)態(tài)的商鋪為例：商鋪一

            以某商業(yè)步行街服裝業(yè)態(tài)的商鋪為例：商鋪二

            美容美發(fā)對開間進深的要求

二、商鋪分割難題與破解方法

1、商鋪分割常見難題

難題1：鋪面分割

空中街市的回廊，一戶一廁所一管網(wǎng)系統(tǒng)一樓梯等，造成商鋪開發(fā)成本增加使用率減少；

沿港路異形設(shè)計，導(dǎo)致部分鋪面沒有臨街展示面，缺乏商業(yè)功能價值；

鋪面進深過長，導(dǎo)致銷售總價過大，租金基數(shù)高，影響招商（專題閱讀）和銷售難題。

難題2：輔助功能區(qū)

輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。這些輔助功能區(qū)直接影響整個項目的租金、物業(yè)管理費成本，也增加公共能耗和維護成本三多不除，公攤不減。　

難題3：通道分割　

許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊；另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間造成浪費。　

難題4：公攤比例過高

在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。　

目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了50%，根據(jù)以上進行的分析，可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少15%-25%，將公攤比例從50%壓縮到 25%左右。

2、商鋪分割難題破解

（1）合理設(shè)計商業(yè)場所平面布局

平面布局設(shè)計是確定通道形態(tài)，確定鋪位的布局和面積大小，最大限度地為每個鋪位帶來通行人流，提供更多的生意機會。

方法1：以柱點為自然分界點，便于縱向和橫向分割

方法2：以電梯的口為中心進行排列通道，便于人流分散

方法2：以電梯的口為中心進行排列通道，便于人流分散

方法3：縱橫通道交叉空間太小時盡可能交叉

在兩條縱橫通道交叉時，如果空間太小則盡可能交叉，這樣對縱橫道路視野有益。

方法4：縱橫通道交叉空間太大則采取環(huán)形設(shè)計

在兩條縱橫通道交叉時，如空間太大，則可考慮采用環(huán)形或敞開式，使分割與統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積相差不大。

方法5：邊線以直線為主

對于邊線，盡可能以直線為主，要兩邊同時有攤位，忌諱一側(cè)有，一側(cè)無。

方法6：變現(xiàn)不規(guī)則盡可能拉直處理

對于邊線中有不規(guī)則的，則盡可能拉直處理，雖然會使攤位面積不均勻，但會使道路齊整，便于人流貫通。

方法7：邊角區(qū)域不規(guī)則可以考慮適當(dāng)彎曲

如遇邊角區(qū)域不規(guī)則，部分區(qū)域面積過大，則可以考慮適當(dāng)彎曲，使之面積差不要過大。

方法8：衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不設(shè)攤位

在衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不要有攤位，邊線應(yīng)緊貼衛(wèi)生間門面，如距離太長，則可考慮放置柜臺，寬度0.5米，墻面做貨架處理。

方法9：多層面注意主通道設(shè)計

主通道與輔道有差距，主通道應(yīng)在2.4米以上，若在電梯口的主通道要有3米左右的駐留空間。在電梯的上下口處，就要有直角交錯道路，使之為主要的縱橫線或是形成主通道。

方法10：弧形與環(huán)形設(shè)計有不同的運用

在正方形樓面積中，多采用環(huán)形設(shè)計。在交錯道路的平面中，有間距大的多采用弧形或環(huán)形設(shè)計。

方法11：電梯口的拐角處可用弧形設(shè)計

在電梯口，服務(wù)臺中或是拐角處，可用弧形設(shè)計。越不規(guī)則的地方，弧形設(shè)計應(yīng)用越廣泛。

方法12：不可生硬搬用棋盤式

在棋盤式隔斷中，弧形組合在一些拐角處應(yīng)用效果尤其明顯，所以不可生硬搬用棋盤式。

方法13：電梯口要設(shè)有主要通道

方法14：單層小面積區(qū)域，考慮敞開式與隔斷式結(jié)合

單層面積小的區(qū)域，可以考慮敞開式與隔斷式結(jié)合，在邊線用隔斷，中間用敞開式。攤位的敞開可用地面的色彩和燈光作區(qū)域劃分；柜臺的敞開則可采用弧形的設(shè)計。在敞開式中，如果業(yè)態(tài)是小百貨或通訊飾品類，可以設(shè)置全敞開式，許多商場就是采用敞開式與隔斷式相組合的方式。

（2）強化鋪位的功能設(shè)計

方法1：主通道輔通道根據(jù)人流量進行設(shè)計

功能設(shè)計中為了高效實現(xiàn)人流、物流等流通的需要，在通道設(shè)計中要分主通道與輔通道，主通道為2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；輔通道則為2.2米、2米、1.8米、1.5米，具體區(qū)域通道的寬度應(yīng)根據(jù)人流量來設(shè)計。

方法2：大小不僅應(yīng)和經(jīng)營業(yè)態(tài)相吻合

大小不僅應(yīng)和經(jīng)營業(yè)態(tài)相吻合，也應(yīng)和各地區(qū)的消費習(xí)慣相吻合，如服裝攤位一般設(shè)計為6-25平方米即可，36平方米的就為大商鋪。門最好是玻璃門，單門或兩扇門都可以，盡可能以長方形為好，一般黃金矩形商鋪的使用率最高，不規(guī)則的邊角在商鋪使用中可做服務(wù)業(yè)態(tài)或藝術(shù)處理（如形象廣告、水吧等）。

方法3：墻面使用材料依據(jù)經(jīng)營的產(chǎn)品和市場檔次而定

隔斷墻的設(shè)計有很多種，比較方便的有以方鋼為龍骨或輕鋼龍骨，墻面用防火板或彩鋼板、石膏板、槽板材料等。總之墻面的使用要以具體經(jīng)營的產(chǎn)品和市場檔次而定，門面的材料則可用布卷簾或玻璃門。30平方米以下的商鋪玻璃門的開門應(yīng)開在一邊，而不是在正中央。

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