盡管上半年的營業(yè)收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速，但面對前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控和緊縮的信貸環(huán)境，強如萬科，亦倍感壓力。

2018年中報數(shù)據(jù)顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而即便在面對威脅企業(yè)存亡的股權(quán)大戰(zhàn)發(fā)生的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

此際，萬科在新業(yè)務(wù)的拓展上表現(xiàn)較為進(jìn)取，在融資成本方面也頗有優(yōu)勢。但受各種因素影響，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額少有地由正轉(zhuǎn)負(fù)，人民幣貶值帶來的匯兌損失，也影響公司的利潤水平。

對于未來，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示：“我們也在不斷調(diào)試自己，去適應(yīng)新的政策和要求。行業(yè)還有空間，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程依然沒有完成，容量依然很大。”他說，城市中人們在衣食住行、對空間需求還是非常大，因此對市場和業(yè)務(wù)前景有基本信心。

不過，目前萬科的營收和利潤主要來源仍是地產(chǎn)開發(fā)，多元化業(yè)務(wù)還在投入階段。

長租公寓房間數(shù)超16萬

8月21日，萬科召開2018年中期業(yè)績推介會，由祝九勝和執(zhí)行副總裁兼首席運營官張旭、執(zhí)行副總裁兼首席財務(wù)官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭出席。

董事長郁亮缺席的花絮輕輕飄過推介會上空，上市 公司的業(yè)績表現(xiàn)才應(yīng)是關(guān)注焦點。

數(shù)天前開始，一場從北京開始的覆蓋南北的房租大討論持續(xù)發(fā)酵，包括開發(fā)商在內(nèi)的長租公寓運營商被指為推高租金的主要因素之一。

今年初萬科把住房租賃業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，截止至6月末，公司長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，其中6萬間是今年上半年新增的，而累計開業(yè)只有4萬間。對于此話題萬科避無可避。

祝九勝表示，關(guān)心機構(gòu)進(jìn)來后會不會推高租金，可能有誤會。“考察機構(gòu)在一個城市住宅租賃的介入程度，一般會用滲透率指標(biāo)。目前機構(gòu)在中國最高的城市機構(gòu)滲透率5%，而在深圳連2%的滲透率都不到。萬科在深圳公寓入住率92%以上，但我們每房單價才1800元左右。”

“長租公寓是一個新型業(yè)務(wù)，大家在觀察他的同時，需要有一定的耐心。”祝九勝說。

在多元化的發(fā)展上，萬科在物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運營方面、物流倉儲數(shù)個業(yè)務(wù)上的業(yè)務(wù)較為進(jìn)取。

報告期內(nèi)，萬科物業(yè)服務(wù)累計簽約面積超過4.7億平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入41.6億元，同比增長29.8%；商業(yè)開發(fā)與運營方面，萬科的商業(yè)地產(chǎn)平臺印力共管理126個項目，總建筑面積915萬平方米，已開業(yè)自持項目79個，包括53個購物中心。

物流倉儲服務(wù)方面，萬科已成為普洛斯的第一大股東。截止6月底，萬科物流倉儲業(yè)務(wù)累計已獲得項目84個，近期萬科通過并購方式獲得太古實業(yè)在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫，實現(xiàn)了對國內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市的冷鏈業(yè)務(wù)覆蓋。

目前，萬科的多元化業(yè)務(wù)仍在投入階段，今年上半年對萬科的收入貢獻(xiàn)僅有11.8億元，房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的發(fā)展才是萬科業(yè)績的決定性因素。

經(jīng)營現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負(fù)

2018年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。

萬科業(yè)績推介會上，高管們并未對業(yè)績增速放緩作出詳細(xì)解釋。會后對此，孫嘉對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)是長周期產(chǎn)業(yè)，下半年會有更多項目入市。

即便如此，過去兩年的中期業(yè)績中，即便是在股權(quán)大戰(zhàn)期間，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

但若把萬科上半年銷售增速放緩歸結(jié)在調(diào)控導(dǎo)致中的行業(yè)周期上，也不夠全面。因三巨頭中，上半年碧桂園的合同銷售金額為4124.9億元，增長42.8%，而恒大合同銷售金額為3041.8億元，增長24.62%。而同期，行業(yè)的銷售金額平均增速是14.8%。

一個與此相關(guān)的重要指標(biāo)是，今年上半年，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出現(xiàn)近年來頭一次凈流出，為負(fù)的42.55億元，同比去年同期的凈流入218.5億元下滑119.47%。萬科向來強調(diào)回款和現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流量凈額轉(zhuǎn)負(fù)較為少見。

萬科的合并現(xiàn)金流量表明細(xì)顯示，上半年，銷售商品、提供勞務(wù)以及收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金合共1976.2億元，但現(xiàn)金流出合共2018.7億元。

孫嘉告訴第一財經(jīng)，現(xiàn)金流量凈額之所以由正轉(zhuǎn)負(fù)，“是因為上半年銷售金額只有10個點左右的增長，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會比較多，另外此前收購普洛斯股權(quán)等費用也是在上半年支出。”

中報顯示，萬科上半年銷售滾動回款率保持在93%以上。按照孫嘉說法，六年前萬科這個數(shù)字也只有80%，這些年一直處于改善的狀態(tài)。

不過，滾動回款率是按照過去12個月的實收銷售款和銷售收入來計算；如果采用即時回款率，萬科上半年只有64.8%，跑輸了好幾個TOP10的同行。

收入和利潤方面，上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

值得注意的是，由于上半年特別是第二季度人民幣兌換美元、港幣大幅貶值所致，萬科中期錄得匯兌虧損8.78億元，但去年同期萬科通過匯兌獲益1.29億元。

匯兌虧損影響公司利潤水平，萬科表示會適時采用套期保值工具覆蓋匯率風(fēng)險敞口，朱旭稱，風(fēng)險敞口小于12億美元，對公司造成的償債壓力較小。不過對于套保造成的財務(wù)成本，萬科并未明示。

值得肯定的是，憑借良好的資本市場形象，萬科在融資方面仍有較大優(yōu)勢。萬科完成五期超短融發(fā)行利率區(qū)間為3.25%-4.6%；而8月發(fā)行的住房租賃專項公司債票面利率僅為4.05%，創(chuàng)2017年以來房企公司債發(fā)行利率新低。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負(fù)債的總和609.8億元。

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