伴隨著城市化進程不斷加速，一批特大城市已顯現出發展空間緊促、土地資源嚴重短缺等突出問題。優化用地結構正在成為資源緊缺條件下我國城市可持續發展的主要方式。以存量物業的收購改造為核心的資產管理已成為越來越多商業地產企業發展的“新路子”。

隨著北上廣深及眾多強二線城市存量時代的到來，“城市更新”正成為了房地產尤其商業地產行業新的發展主線。

據悉，中國核心城市有1億平方米左右的存量物業需要改造，各類商辦和消費升級的需求非常旺盛。上海作為國內商業創新和發展程度最高的城市，一直以來就是中國存量商業經營的核心市場，其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例如K11、美羅城、淮海755、百盛優客，這些都是前幾年大熱的改造項目。

近兩年，隨著硬件設施明顯更優的新購物中心項目近年來日益增多，商業競爭日趨激烈，于是存量商場工程優化改造的案例逐年增多。本文重點盤點2017年以來開業或改造中的亮點項目，便于有志于從事商業地產存量改造業務的同行交流和考察。

01

上生·新所

項目位置：

位于延安西路1262號，地處“上海第一花園馬路”盛名的新華路歷史風貌區。由孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部、海軍俱樂部3處歷史建筑、11棟貫穿新中國成長史的工業改造建筑、4棟風格鮮明的當代建筑共同組成。

項目概述：

上升新所是萬科在上海核心區域的首個城市更新項目。整個項目分兩期更新，一期由69%的商務辦公、14%餐飲、14%文化藝術和3%娛樂健身等生活配套組合而成。其中，辦公和商業業態占比超一半。未來，上生·新所將打造成集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體的新型城市商圈和7x24全天候活力社區。建筑體量5萬㎡。

改造前身：

上海生物制品研究所（近百年前，它是供外籍僑民休閑娛樂的哥倫比亞總會；近70年前，它又變身上海生物制品研究所）

改造時間及改造方： 

2016年，上生所主動騰退現有廠房，萬科接管園區；2017年6月，上生所與上海萬科關于延安西路1262號地塊整體租賃開發項目簽約并攜手大都會建筑事務所OMA共同改造，改造歷時709天。

項目重新開業時間： 

2018年5月25日

開業后運營數據：

出租率近90%。目前已有包括裸心社、稲城書店、PIRATA、相撲貓、The ER 中餐館、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多家品牌進駐。

項目改造后定位：

集文創辦公、購物娛樂、休閑體驗為一體的開放式國際文化藝術生活圈。

項目特點：

園區內哥倫比亞鄉村俱樂部的游泳池空間主打泳池特色商業，一樓覆蓋不同類型的品質餐飲。目前入駐餐飲品牌主要有PIRATA、相撲貓、The ER 中餐館、Brew bear、POPOLO、MissSth等。值得一提的是，這里的Brew bear也是BrewBear旗下的第一家釀造體驗店，其中有一個高達7米的釀造罐。

未來，不僅僅是孫科別墅與哥倫比亞總會會對外開放，這處空間也將新增不少于 12500 平方米公共開放空間，且開放場地不設圍墻，24小時開放。

02

上海西康189弄

項目位置：

位于上海普陀區西康長壽商圈。

項目概述：

是國際上第一個運用四維全息聲音系統的商場，擁有濃厚的藝術氣息。占地面積6157㎡，總建筑面積3.88萬㎡，共有11層，單層樓面面積3000㎡。該項目總投資約10億人民幣。

改造前身：

2013年，中信資本購入大自鳴鐘地塊（大自鳴鐘廣場）。

改造時間及改造方：

中信資本

項目重新開業時間： 

2017年1月18日

項目目標客群及主題定位：

西康189弄的主題是音樂體驗館，主打社交及生活體驗。輻射周邊3-5公里的消費群體

項目改造后成果及特點：

（1）建筑設計：上海西康189弄商場由荷蘭建筑設計事務所UNStudio負責建筑設計，曾被《AD》雜志評為世界最美購物中心，亦獲評為2017年MIPIM Asia Awards最佳零售項目金獎。

2018年4月，上海西康189弄商場獲得了堪稱“建筑設計界奧斯卡”的凡爾賽國際建筑大獎中亞及東北亞地區大獎 - 室內設計特別獎（購物中心類），并在全球70個獲得區域獎項的建筑設計作品中脫穎而出，一舉獲得年度大獎。

（2）“聲音體驗館”：從經典的海派生活意象出發，引入全球領先的四維全息聲技術，將聲音打造成體驗生活的載體。為了最佳的音樂體驗，189把商場內部進行了專門設計：無處不在的線條，各種各樣的圓弧……讓播放的音樂經過環形投射之后，能產生最好的環繞式的效果，讓建筑本身更為靈動。(3)社交場景的引入：將老上海弄堂生活和社交場景引入購物中心的設計與招商中，用時尚的手法對上海風格和海派情懷進行現代演繹。每一個樓面都有延伸而出的‘陽臺’，這一巧妙的設計解決了傳統商場樓層之間的疏離感。同時，在頂部6-7層引入共享辦公品牌——裸心社，這是該聯合辦公品牌開設的第七家店。（4）空間體驗感：增加商場內的小場景與小景觀打造，以綠色小清新為主色調，增加商場的空間體驗感；以各類型的主題空間來設計商品陳設區域。

03

上海張園·豐盛里

項目位置：

上海南京西路核心商圈

項目概述：

張園·豐盛里項目地處靜安區南京西路沿線。項目占地面積約為1.1萬平方米，商業體量2.6萬㎡。

改造前身：

上海張園＋豐盛里建筑群：東至茂名北路，南至威海路、西至靜安別墅、北至錦江向陽商廈。融匯東西方建筑風格，曾是上海舊市里弄的一張名片。

改造方及運營方：

上海靜安置業（集團）有限公司

改造內容：

復建1幢保留歷史建筑，仿建9幢2-3層的老式建筑。

項目重新開業時間： 

2017年4月17日

項目主題定位：

國際化時尚精品商業

項目特點：

（1）保留老派建筑風格：保留了上海石庫門里弄建筑風貌，海派文化特征的城市空間。復建 1 幢保留歷史建筑，仿建 9 幢 2-3 層的老式建筑，保留上海石庫門建筑及里弄海派文化。

（2）引入新派消費文化：中西美食、音樂表演、復古市集、藝術展覽、潮流秀場、國際文化交流、動漫展覽、社團聚點、影視基地等各類活動；入駐設計品牌、街頭美食；與電商、直播等平臺合作。

04

長風大悅城

項目位置：

位于上海市內環、中環之間的核心區域，屬于長風生態商務區。該地區內涵蓋36萬平方米的長風公園、2.7公里蘇州河和130萬方巨幕生態景觀，是普陀發展潛力最大，規劃最完善的區域。毗鄰長風公園、長風海洋世界、成龍電影博物館等知名景點，周邊3公里內有常住人口約84.7萬人，1公里內有商務辦公人口11.8萬人。

項目概述：

是大悅城地產在上海的第二個項目，同時也是大悅城地產旗下首個“邊改造、邊運營”的項目。體量12萬㎡。

改造前身：

上海長風景畔廣場項目（2010年長風景畔廣場前業主英國高富諾基金管理公司以14.5億元人民幣收購了該項目，并改名長風景畔廣場）

改造時間及改造方： 

2016年11月，大悅城以對標價13.6億收購上海長風景畔廣場項目改造。

項目重新開業時間：

2018年5月5日

改造方式：

邊運營，邊改造。早在2017年9月，還在調整升級中的長風大悅城B1層“了不起的地下城”就已率先開業。

運營數據：

開業當日客流近8萬，共引入超200個品牌，業態占比劃分為：零售與非零售為55%：45%。

項目改造后定位：

“時尚辣媽逛街圣地”——穿著高跟鞋也可以溜娃的理想城池；“離塵不離城的世外桃源”——城市微度假區的中心樞紐。

客群定位：

圍繞項目周邊白領女性客群和親子客群聚集的特征，對“18-35歲城市新興中產階級”的目標客群進行深度解讀，鎖定都市時尚女主的AB面型格（職場工作與家庭生活）。

項目特點：

（1）在引入品牌方面：首進中國的品牌有：中國唯一一家樂高探索中心、DKNY SPORT精品店、兼具顏值和實用性的法國潮包品牌Cote&Ciel、時髦女性買手品牌集合店LOOK NOW、AGATHA跨界打造的浪漫法式空間Agatha Coffee、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡彼全品類店、ROOM PET寵物精品店、融合了法式時尚游戲屋的家庭小酒館Ant&Grasshpper、精致日料昭和61等。

首次進入上海的品牌有：全國首家高顏值黑科技體驗館奇客巴士、“抹茶界”的新晉網紅清水宇治、慢心手作川上陶藝、旺仔俱樂部Hotkids Club、將太無二醞釀三載精心打造的鰻魚主題內涵餐飲品牌鰻鰻的愛、潮牌FUN、Tous Les Jours旗艦店、精品書店品牌閣林書店、潮流設計師買手品牌MINGSI HOUSE等。

（2）在客流動線方面：利用獨創的“短路徑、立體化”垂直動線，取代了原本的平層動線，進而將空間有機切分為四大區塊：社交場、美食間、女王生活圈和運動圖書館。

（3）在主題街區的打造方面：

a、運用“她主題”，打造上海首個藝術暖心體驗街區“Queen’s Lane（女王小徑）”。集合上海法租界的各類業態和網紅爆品，通過藝術、音樂、文創、美體、輕食等業態，推動女性身體管理、形象管理和靈魂管理的全面提升。并且，在街區內，打造出上海首個購物中心女主藝術體驗空間Herstory。

b、為吸引運動時尚女性打卡，長風大悅城在屋頂打造了國內首個粉紅凌空跑道。并策劃了一個國內購物中心首個屋頂綜合性潮流運動空間：Gordon Park（高登公園）。

05

UMAX悠邁生活廣場

項目位置：

位于上海五角場商圈

項目概述：

百聯旗下的全新品牌，完全脫離原東方商廈定位，業態從東方商廈的精致百貨轉為“城市奧萊”。

改造前身： 

東方商廈上海楊浦店

改造時間：

2017年底，改造歷時4個多月

改造方： 

百聯集團

項目重新開業時間：

2018年1月19日

項目改造后定位：

城市奧萊

改造成果：

百聯將“品質+折扣+人氣集合店”的復合概念引入UMAX悠邁生活廣場，通過引進跨界經營集合店、深受年輕人喜愛的時尚潮牌和流行品牌，搭建年輕人的社交平臺，引領時尚生活的獨特空間。比如當當書店旗下文創商城當當小鎮的全國首店就是其亮點品牌之一。

06

淮海中路627號

項目位置： 

位于淮海中路627號，地處淮海中路核心商業區

改造前身： 

雪豹商城（2016年底黑石集團以人民幣6.1億收購位于淮海中路的雪豹商城）

改造時間及改造方：

黑石集團歷時8個月將項目徹底翻新和租戶定位

改造后運營數據： 

目前承租率達到100%。

項目改造后定位：

小而美的聯合辦公+潮流商業綜合體。

改造內容： 

外立面改造及品牌升級

改造成果：

吸引了阿迪達斯旗下運動品牌銳步在此設立亞太旗艦店；促成了Reebok全球獨家簽約CrossFit健身房One Nation在上海的落地；為魔都女性打造集格調咖啡店、買手店和餐廳于一體的生活方式一站式體驗空間Mia Fringe等。

07

五角場萬達廣場

項目位置：  

項目位于上海市楊浦區國賓路58號，地處五角場核心商圈

項目概述： 

五角場萬達廣場商業部分由5幢裙樓組成，集零售、超市、文化、娛樂、餐飲、食品、銀行、通信、醫藥等為一體，總體量33萬㎡。

改造前身：

五角場萬達廣場（2006年12月23日開業）

改造時間： 

2017年3月

改造方及運營方： 

萬達集團

項目重新開業時間： 

2017年12月23日

項目改造后定位：

大型城市綜合體

改造成果及項目特色：

（1）品牌升級

改造后的萬達廣場引進了眾多“上海首家”及品牌升級形象店，如新零售“超級物種”的上海首家店、韓國Line Friends的人氣體驗店，都成為新萬達的“門面”。還有I DO、JORDAN、BLOVES等品牌都紛紛將旗艦店落戶于此。

（2）增設主題街區

升級后的五角場萬達廣場重新劃分空間，增加多個主題街區，將消費者進行細分。如B1層匯聚了十多個餐飲品牌的美食街；1樓云集全球知名運動品牌的的無線運動館；2樓集合兒童娛樂、體驗、教育、培訓、零售、餐飲等于一體的創新兒童城。

（3）硬件升級，連廊連通五棟商業樓

此次重裝改造室外最大的亮點當屬外立面改造成為通透時尚的玻璃幕墻，增設LED大屏及媒體幕墻，可在晚間為呈現燈光秀及演出，原半層樓高的金字塔型玻璃天窗，改為與地面持平的玻璃天窗。

同時，五幢商業裙樓之間設置6條連廊，共計約2800平米，將第一食品、巴黎春天百貨、寶大祥、沃爾瑪等五棟商業樓進行連同，實現裙樓之間人流動的串聯，有效提升空中通達性，提高購物便捷性。除此之外，五角場萬達的B1層也與淞滬路地下商業街太平洋森活廣場連接，各商業間聯通更流暢。

08

上海第一百貨商業中心

項目位置：

位于上海市黃浦區南京東路、西藏中路東北角，地處上海南京東路核心商圈

項目概述： 

第一百貨商業中心A、B館有地上8個樓層、地下1層。A館為品質購物館，B館為餐飲及體驗館。C館為潮流生活館。總體量近15萬㎡（官網數據）。全新規劃了大戲院、梧桐、弄堂、夜上海、都市前沿、冬季花園、探索發現、慢生活等八大主題區。

改造前身：

上海市第一百貨商店（“上海市百一店”/大新百貨）&東方商廈南東店。

閉店改造時間：

2017年6月19日

改造方及運營方：

上海百聯集團股份有限公司

改造內容及區域：

市百一店和東方商廈南東店通過連廊、天棚合為一體，打造全新的城市綜合體。改造后，分為ABC三個場館，A、B兩館即原來的一百老樓和新樓，而C館則是由原東方商廈南東店改造而來。

項目重新開業時間及運營數據： 

2017年12月8日（試營業開放AB館），零售業態開業率約達到80%，品牌更新率達70%；2018年1月19日，C館（原東方商廈南東店）正式開放。

最新改造動態：

截至2018年8月，將商業中心A、B館和C館（原東方商廈南東店）串聯起來的六合路連廊頂棚工程已臨近收尾，4樓的連廊已可供顧客通行。預計到了國慶前，有了全新“頂棚”的六合路有望以綠化休閑步行街的“新身份”亮相。

項目改造后定位：

“老地方、新體驗”， 經典的上海格調將與時代潮流相互融合。

項目改造成果及特點：上海第一百貨調整發力點在于主打懷舊與海派文化，規劃設計上通過增加飛天梯、連廊等設施增加連貫互動，形成完成豐富的客流閉環。

（1）AB館7層：由仿真的石庫門、老弄堂組成，同時設有“100弄文化空間”，開業首個展覽為“上海復古生活展”，展示了旗袍、自行車、冰箱、面包機等上世紀的老物件，同時展廳內還有多媒體互動項目等。

（3）C館十樓與SMG合作的文商互動體驗式樂園或將決定項目的人氣，這與靜安大悅城屋頂摩天輪成為項目點睛之筆類似。SMG文創樂園同時與對門世茂廣場三麗鷗打造的上海灘主題Hello Kitty樂園相映成趣，世茂與一百聯手打造的南京東路新門戶引人遐想的空間頗多。

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