北京華聯(lián)集團(tuán)旗下新產(chǎn)品線“DT51”入市。1月4日，北京商報記者走訪看到，與北京SKP與SKP-S不同的是，DT51更“接地氣”，聚焦高端家庭社區(qū)消費，而非目的地消費。值得關(guān)注的是，與SKP Select一脈相承的DT Select自營買手店在DT51中占了近半面積，帶來了眾多海外小眾品牌首店資源。DT51相關(guān)人員表示，該項目通過對品牌的把控和篩選，服務(wù)目標(biāo)客群，從而輻射京北商圈。不過，曾被稱作“商業(yè)洼地”的京北商圈，近期也被眾多商業(yè)地產(chǎn)商看中。想要在社區(qū)消費中突圍，DT51不僅需要形成獨特的商業(yè)模式，更需要針對區(qū)域客群進(jìn)行覆蓋面擴(kuò)大。

借助自營擴(kuò)充品牌豐富度

從拿地到動工，再到亮相，北京華聯(lián)旗下最新產(chǎn)品線DT51可算賺足了關(guān)注度。

北京商報記者在內(nèi)測階段走訪看到，即使還沒有進(jìn)入正式營業(yè)，已經(jīng)有不少附近居民前來探店。據(jù)DT51相關(guān)人員介紹，DT51將于1月6日進(jìn)入試營業(yè)，屆時將正式向公眾進(jìn)行開放。

北京商報記者在現(xiàn)場看到，商場共有負(fù)一層和地上七層，一層以國際名品、珠寶、化妝品為主；二、三、四層為女裝和兒童服裝配飾區(qū)域；五層則引入了一些運動品牌的高端線，及男裝和家具家電用品；其余樓層以餐飲為主。值得關(guān)注的是，DT Select引入了20多個全國首發(fā)品牌。

自營買手店遍布商場一層至五層，面積占據(jù)了整個項目近半比例。上述人員表示，自營集合店引進(jìn)品牌多為THOM BROWNE、MONCLER、ACNE STUDIOS、 AMI等設(shè)計師品牌，既在產(chǎn)品質(zhì)量上得到一定程度的保障，也為DT51帶來差異化的發(fā)展方向。

此前在2021年9月，北京華聯(lián)商廈股份有限公司發(fā)布公告顯示，華聯(lián)股份與北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司簽訂了《股東出資協(xié)議》，雙方共同出資設(shè)立一家商業(yè)運營公司，命名為北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司，注冊資本金額為2億元，北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司主要承租并運營位于北京市朝陽區(qū)北苑路東側(cè)、五南路北側(cè)（2號地）的商業(yè)項目，也就是DT51的項目坐落地。

聚焦高端社區(qū)消費

相較于強(qiáng)目的性消費的SKP和SKP-S，DT51則側(cè)重家庭和社區(qū)消費。上述人員介紹，DT51將定位高端社區(qū)消費，建設(shè)成為面向年輕時尚家庭的創(chuàng)新零售商業(yè)項目，輻射北京北部126萬中高端社區(qū)居民。

北京商報記者走訪周邊看到，DT51所處區(qū)域的住宅水平在北京市場中并不算低，甚至可歸于中高端。據(jù)商場附近的鏈家工作人員表示，周邊融華世家、凱旋城、紫薇·天悅等小區(qū)房價每平方米均價約在10萬元。同時，DT51所在位置的南、西方向正對和睦家、美中宜和高端私立醫(yī)院，醫(yī)療優(yōu)勢和高端住宅的集合，無疑為DT51帶來了匹配項目定位的天然發(fā)展優(yōu)勢。

京北商圈的潛力不僅被北京華聯(lián)看中，北投商業(yè)、北辰商業(yè)等均在布局該區(qū)域。2022年10月，位于奧體中心南側(cè)的北京國際體育產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北投購物公園開業(yè)；位于國家會議中心的北辰薈也將在今年入市。亞奧商圈商業(yè)氛圍日益濃厚，這也意味著DT51面臨的生存挑戰(zhàn)隨之變大。

但是，多年以來，亞奧商圈連同京北地區(qū)一直未有“頭部”項目引領(lǐng)發(fā)展。對此，中國百貨商業(yè)協(xié)會秘書長楊青松表示，亞奧區(qū)域擁有稠密的居住社區(qū)人口，同時也是北京辦公發(fā)展較快的辦公子市場之一，整體而言擁有豐富的消費客群基礎(chǔ)。同時，作為雙奧賽事的核心區(qū)域，周邊過往建設(shè)項目多為文體場館、大型公園綠地等，區(qū)域過往缺乏大型購物中心的供應(yīng)，DT51的投用或?qū)⑻钛a(bǔ)該區(qū)域的集中型商業(yè)空缺。

加強(qiáng)特色化經(jīng)營

雖然北京華聯(lián)在SKP產(chǎn)品線上已經(jīng)游刃有余，但DT51作為新的社區(qū)產(chǎn)品線，可能需要進(jìn)行磨合的地方還很多。北京市商務(wù)局發(fā)布的《北京市商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃》指出，亞奧商圈定位更新提升型城市消費中心，在朝陽區(qū)項目計劃中進(jìn)一步明確，未來將重點打造亞奧、朝青等城市消費中心，建設(shè)成為匯聚國際大型賽事，加快新業(yè)態(tài)發(fā)展，建成品牌集聚、品質(zhì)高端、品位獨特的商業(yè)消費集聚區(qū)。

北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽表示，DT51的確能夠有效彌補(bǔ)該商圈發(fā)展不足，并在一定程度上給予消費者新奇的購物體驗?！暗^重的自營買手店未來可能會在產(chǎn)品更新、庫存積壓上面臨壓力，對于整個商場的發(fā)展是一大挑戰(zhàn)?！辟囮柋硎?。

相反，對于自營過重的品牌布局，楊青松表示，自營品牌需要長時間培養(yǎng)出經(jīng)營能力出色的團(tuán)隊，而SKP在多年經(jīng)營中已逐漸形成這樣強(qiáng)大的商品采購和自營能力，并輸出到DT51項目，也使得DT51同周邊商業(yè)體形成差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，在一定程度上減輕了商業(yè)競爭壓力。

未來，DT51應(yīng)堅持自己的定位，對商圈發(fā)展弱項進(jìn)行針對性改進(jìn)。賴陽建議，新項目可以通過加強(qiáng)文化元素的補(bǔ)充和樹立品牌發(fā)展理念，形成同SKP差異且互補(bǔ)的商業(yè)發(fā)展模式，“如果僅是對SKP的完全復(fù)制，則會存在商品同質(zhì)化及客群分流的風(fēng)險”。賴陽表示。

來源：北京商報

記者：劉卓瀾 王思琦/文并攝